Андрей А.В. (andi_proc) wrote,
Андрей А.В.
andi_proc

Categories:

Почему в Риге возводят меньше жилых новостроек, чем у соседей?

Не секрет, что по возведению новых квартир, Рига отстаёт и от Вильнюса, и от Таллина.
И наверно многим будет интересно: почему так, более крупный город, с населением около 700 тысяч, отстаёт по этому показателю от городов с населением 580 и даже 450 тысяч жителей?!




Начнём с того, что после развала СССР население Риги просело на 200 тысяч человек, 900 до 700 тысяч, то есть оно уменьшилось примерно на 25%! В то время как население Вильнюса сохранилось где-то на том же уровне, что было до развала оного, а население Таллина даже немного возросло!



Улавливаете подвох? Если ещё нет, то вот вам интересная статистика: количество сделок с недвижимостью, в настоящее время, в Риге, Таллине и Вильнюсе примерно равно (в Риге оно чуть меньше, но разница там совершенно незначительная), зато есть разница в сделках, в Таллине и Вильнюсе больше сделок совершается с новым сегментом жилья, а в Риге со вторичкой! Почему так получается, да очень просто, в Риге сохранилось большое наследие Советского жилфонда, население заметно уменьшилось, но дома то остались! Отсюда довольно большой выбор квартир на вторичном рынке и самая низкая средняя цена на такие квартиры, из 3-х Прибалтийских столиц.



Забавно ещё и то, что в Риге средняя цена на новострой тоже самая низкая из трёх рассматриваемых городов, аналогичные по качеству квартиры в Риге стоят на 10-15% дешевле чем в Вильнюсе и на 20-30% дешевле чем в Таллине! А из того, что средняя зарплата рижан не уступает зарплате жителям Вильнюса ( в Таллине она % на 20 выше), возникает закономерный вопрос: «Почему же в Риге квартир в новостройках покупают примерно в 2 раза меньше чем в Вильнюсе?»

Начнём немного из далека... В Риге меньше строят, меньше предложений и выбора. Почему меньше строят? И тут несколько причин: согласований больше чем у соседей (бюрократия), а отсюда надо больше времени с нуля до готового продукта; в результате себестоимость строительства выходит чуть ли не такая как в Таллине и несколько выше чем в Вильнюсе (и это при более низкой продажной цене, о чём я писал выше)!



И тут мы подходим к самому главному: возможно если был бы спрос, было бы и предложение по более высокой цене.., так почему спрос низкий?

Разберём по пунктам:

1-е - как мы выяснили выше - это большое кол-во предложений на вторичном рынке (Советское наследие).





2-е - большой рижский центр. Перед 1-й Мировой войной население Риги достигало полумиллиона человек, по тем временам это был очень большой город! В наследство Риге достался большой центр, со всей этой эклектикой и модерном, а так же обширные предместья, где сохранилось много деревянных зданий. В результате это отдельный, достаточно обширный рынок «исторического жилья», где цены могут сильно варьироваться, от в сверх-дешёвого жилья в деревянной развалюхе (с частичными удобствами), до роскошных квартир в отремонтированном Югендстиле. Причём бывает такое, что дом расселяется, пустует, потом проходит капитальное обновление и в нём продаются квартиры.
Как новостройка такие квартиры не числятся, но вот вам дополнительный сегмент жилья, который безусловно шире чем в Вильнюсе и Таллине.








3-е - это налог на недвижимость. Удивительное дело, в Латвии он есть, в Эстонии и Литве нет! По крайней мере жители Риги платят такой налог на квартиры, а жители Вильнюса и Таллина нет. Конечно для малоимущих, семей с детьми и т.д. предусмотрены скидки, но фактор, что такой налог надо держать в голове, ибо чем дороже имущество тем больше за него платить, имеется.



4-е - это муниципальное (и социальное) жильё которое строится в Риге для очередников. Не владею доскональной информацией, но вроде в соседнях столицах такого жилья не возводят, а если и возводят, то жалкие крохи.



5-е - жители Риги больше чем соседи обожглись на кризисе 2008-го года, средние цены на квартире в Риге перед кризисом были самыми высокими из всех Прибалтийских городов и, после жёсткого обвала более чем на 40%, отыграли они (цены) к настоящему времени всего половину того падения. В результате жители Риги более осторожно подходят к покупке квартир, а некоторые ещё выплачивают приличные долги по ипотеке той «горячей поры».
Сюда же можно отнести новую меру государства, которую у нас приняли после кризиса, дабы снизить вероятность подобного повторения с резким ростом цен и обвалом, а именно — обложили данью «инвесторов», здесь я про тех людей которые покупают новые квартиры для дальнейшей перепродажи; по новым законам, если у тебя в собственности более 1 объекта недвижимости — будешь платить повышенный налог на оную!



А теперь некие выводы и моё скромное мнение:
 - Много новостроек Риге и не нужно, в ближайшее десятилетие городу необходимо сосредоточится на обновлении Советского жилфонда и обновление исторических зданий. Город и гос-чиновники вроде это понимают, Рижская дума уже внесла поправки к законам о недвижимости и поощряет ремонты грантами, а так же облагает штрафами кто запускает свою недвижимость + сейчас доступно 50% софинансирование на реновацию комиблоков, надеюсь программа заработает в полной мере и сотни домов той поры будут достойно обновлены...




Присоединяйтесь к дискуссии, задавайте вопросы, если таковые имеются...

Ну и не забывайте о возможности прогуляться по наиболее интересным улочкам и закоулкам Большого рижского центра!
Так же могу помочь с подбором недвижимости в Риге ;-)


Tags: Вильнюс, Рига, Таллин, жильё, квартиры, новостройки
Subscribe
promo andi_proc june 19, 17:15 9
Buy for 40 tokens
На днях, в рижском клубе Тамплиеров, состоялась презентация нашего видео, по мотивам моей книги и промо для возможного полнометражного фильма! Я очень рад, что наши старания привели к появлению вполне адекватного и даже атмосферного трейлера, который я предлагаю на ваш суд, дорогой читатель...…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 31 comments